新加坡土地規劃透明 置業最安全

新加坡所有有關土地發展、城市規劃及所有註冊成交的資料均會上載網上供市民查閱,政策透明,同時對發展商亦實施非常嚴謹的管理政策,因此對海外買家而言,新加坡置業屬極為安全的選擇。 不過,新加坡政府對買家的要求較高,按揭須先通過壓力測試,而且稅項經常加減,置業者的預算或須預留較大空間作調節。 而且, 新加坡物業有永久地契及非永久地契兩種,當中非永久地契亦不同,如99年、999年,性質與年期將反映於樓價上,物業價值可差達五成 。然而,無論物業地契年期長短,若位處同一街道,租金亦會相近,意味價格較低的物業,預計租金回報相對也較高。 而私人物業種類亦會影響樓格,兩種私人物業為分別由政府管轄的物業及正式私人物業。前者類似組屋,名為執行共管公寓(EC),禁止非新加坡公民購置;後者則除了有地私宅外,大部分均不受限制。 雖然就海外置業而言,新加坡算是非常安全,惟仍建議投資者於置業前先作深入調查,並諮詢專業經紀。

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泰國樓門檻低 免隔山打牛煩惱

泰國氣候怡人,夜生活豐富,又極為接近香港,而且樓價較低,其樓盤一直深受港人歡迎,當中需求量最大的想必是泰銖200至300萬(約50至74萬元)的物業,而且投資潛力最高。 東南亞大多地方對海外投資者都有多方面限制,如馬來西亞只限海外投資者購置200萬以上的物業,然而泰國只限制購買特定住宅的種類,如必須購買分層式住宅,其他則沒多大約束。而且泰國人偏向相信「有土斯有財」的概念,置業率達8成,當中尤以他們能負擔的價值泰銖200至300萬(約50至74萬元)的單位最受歡迎,因此轉售的機會亦較大。 與於歐美國家置業投資不同,泰國位置較近,因此可免卻很多「照騙」、或無法管理的問題,投資風險相對「隔山打牛式」的海外投資亦較低。不過,最近樓市或受疫情影響,因此評估風險或投資回報時,應以中長期投資期5年或以作考量。不過,值得留意的是當地銀行按揭息率高

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2房單位僅需290萬 2個月即享永居?

移民潮湧現以來,塞浦路斯以200萬歐元(約1,666萬港元)便可「買來」歐盟護照的法規,吸引了不少渴望移民的港人移居。然而,即使口袋現金不夠,亦可取得塞浦路斯的永居權。 塞浦路斯於2004年正式加入歐盟,當地物價與樓價遠低於歐盟其他國家,近年樓市回穩,治安亦佳,而且坐擁完美海岸線,故當地最大發展商Leptos Estates副總裁Pantelis Leptos指塞浦路斯將吸引全球資金流入,並有望可發展成歐洲金融營商中心。 2012至2013年,塞浦路斯曾出現金融危機,以致過去5年樓價曾大幅向下,直至2018年才開始回升,雖然去年樓價升幅約3至4%,但現時樓價相對香港而言,仍屬相當實惠的水平,2房分層單位僅需35萬歐元(約291萬港元)。 而且申請永久居留權門檻低,過程只需兩個月,手續非常簡單,而移民計劃亦只需6至12個月即可辦妥,更毋須「坐移民監」,相信對有意移居的港人會有很大的吸引力。

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年度全球投資入籍排名 多明尼加連續4年奪冠

「無痛快速移民」屬本年度港人最關心的話題,到底除了英國以外,還有甚麼選擇?《金融時報》旗下的《專業財富管理》(PWM)雜誌剛出爐的第四份「全球公民指南:2020投資入籍項目排名」年度報告,也許能給你一點啟示。 報告根據 自由流動、生活水平、最低投資額、強制逗留條件(移民監)、審批申請速度、申請難易度及盡職調查等11個評分標準為不同國家的投資入籍項目進行評分,而在全球14個投資項目中,多明尼加(Dominican Republic)以低投資金額(10萬美元)、沒有移民監及簡單快捷的申請流程第四度奪冠。 另外,同屬加勒比海島國的聖基茨和尼維斯(St Kitts and Nevis)以同樣不設有移民監及審批速度快位居第二;當地最近更設全新限時優惠,4人以下的家庭可透過投資15萬美元於持續發展基金(Sustainable Growth Fund)以換取公民身份。 這次,排名較前的大多為加勒比海島國,反映該區對海外公民入籍門檻較低,或將成為外國移民潮的新目標。

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英擬推95%按揭 助年輕人成「買樓一代」

自英國擴大英國公民(海外)護照(BNO)持有人權利後,該地樓市便瞬間成為港人熱門關注議題。英國首相約翰遜(Boris Johnson)早前宣布,為協助年輕人置業,有意為首次置業人士提供95% 按揭。 約翰遜於保守黨會議上,掦言須協助年輕人從由「租樓一代」搖身一變變為「買樓一代」,擬為首次置業的年輕人提供95%按揭貸款,降低買樓負擔,從而拯救樓市,惟計劃詳情仍未公布。 計劃推出後,料有200萬人受惠,亦可將英國的自住業主數目大幅提高至80年代以來最大增長。此次為約翰遜自7月宣布首次置業人士購買50萬英鎊(約509萬港元)或以下物業時,毋須支付印花稅,以來第二項刺激樓市的措施。 英國《太陽報》引述專家表示,該項計劃料須耗費數以百億英鎊作推動,同時亦提出計劃雖為年輕人降低置業門檻,對早有存款的人來說屬好消息,惟高額貸款亦可能伴隨著極高風險,籲年輕人須先謹慎考慮。

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美國購買舊屋 每年地稅較低

美國買樓除了樓價和法規外,也必須留意地稅,地稅是每年都須繳付的必要開支,而且每個地區都略有不同,有時甚至可達驚人數字,建議有意置業者在置業前先作調查較佳。 像以美國加州聖博納迪諾的Chino Hills為例,一間由4個單位組成的3層獨立屋,有露台、小前院及地庫,合共1,600呎,叫價50萬美元(約392萬港元)。每年須繳交地稅約為樓價的1.5%,價格約為7,000美元(約54,798港元),由入住起一直繳交至轉售房屋後。如果將每月管理費、排污費等費用加入考量,每年開支可達逾十多萬港元,負擔實屬不小。 不過,當然地稅與地段及房屋的級數有關,選擇豐儉由人,若不想每年負擔高昂地稅,二手屋或舊樓也是不錯的選擇。另外,未經裝潢的樓房一般樓價較便宜,地稅亦相對實惠;對海外投資者而言,門檻較低,投資風險亦相應大減。

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投資澳洲樓花 無懼「爛尾樓」?

非澳洲公民不能入手二手樓,而只能於當地購買「樓花」,但「澳洲爛尾樓」卻從來沒有出現過在任何報章上,到底澳洲政府如何在這個「樓花天堂」杜絕不法商人呢? 1. 開發商利益獨立 澳洲房產開發商利益獨立,與銀行利益分開,其須獨立承擔風險,保證銀行於發放貸款時能夠客觀評估房產價值和市場風險,以免低估風險和過度投資。同時,澳洲房產建築商與開發商亦完全獨立,強制實行透明公開的施工招標政策,務使項目建築成本透明化以及成品符合建築標準。 2. 開發項目限制 為免開發商藉機投機圈地、過度發展,以致影響國內樓市發展,澳洲政府立法限制每間發展商每年可開發的項目數目,如大型發展商可發展約200套房地產,中型則可開發約70至80套。此類法案同時阻截了開發商挪用過多資金,導致開支過大無法完成項目的可能性。 3. 律師強制全程參與 在澳洲買樓,業主須先繳付樓價約10%作首期,然後交給律師存入獨立信託帳戶,全程不經開發商處理,帳戶亦由澳洲律師協會監管,開發商不能於收樓前動用分毫。過程中雙方都必須聘請律師,免卻合約中有任何不透明或灰色地帶,影響業主利益。 4. 「日落條款」 澳洲的樓花合同中,有一項名為「日落條款(Sunset Clause)」的制約。澳洲的樓花合約中一般沒有訂明具體交樓時間,然而「最遲交樓日(Sunset Date)」則會清楚列明,當過了「最遲交樓日」仍未能交樓時,買賣雙方都可以終止合約,而在一般情況下,買家均可取回已付首期。「日落條款」令開發商無法無限期「拖樓」,從而減低買家「無樓收」的風險。 澳洲的各項法令致使立心不良的不法商人無法利用「爛尾樓」牟利,同時為投資者帶來不少保障,實屬海外買家的一大信心之選。

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海外置業放租非全球通行 小心誤犯法規!

雖說絕大多數國家均歡迎海外投資者,但「各處鄉村各處例」,為免海外投資者胡亂炒市影響本土,各國對於物業管理的法規要求不一,特別是港人最愛的海外置業放租亦並非世界通行,而部分國家對放售或購買物業的限制更大。 舉例來說,海外買家於泰國甚受約束,任何建築項目均禁止非本國公民購買越49%,僅部分物業可供其享有永久業權,其餘均只能享有有限期業權;又或以澳洲為例,已落成物業及農地只有小部分可供售予海外買家。 而在放租方面,近年大受海外買家熱捧的短期放租平台Airbnb,亦於某些國家如日本及巴黎被禁止營運,加上部分像德國般的國家設有租金管制,以免房東抬高樓價獲利,致使海外置業放租的效能或受影響,可預視回報變相大打折扣。 若投資者的目標為放租以收取定期回報,最好先對當地放租條例作深入了解,並留意會否將有修例的可能性,避免因忽然修例,誤墮法網!

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全球低息放水 海外置業宜考慮按揭貸款

香港移民潮湧現,不少港人均開始考慮海外置業,惟不是人人現金充裕,能負擔一棟海外物業,加入投資移民行例。然而,適逢疫情導致美國掀頭全球減息,也許按揭融資置業亦未嘗不是一個好選擇。 截至2020年2月初,一筆20年期的物業貸款,樓按利率因地區而異:*日本1.46%;香港及新加坡約2.5%;加拿大3.67%;美國4.34%;泰國5.57%;越南8.89%;印尼10.10%。

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