在新型冠狀病毒肺炎下，全球都捲入疫症漩渦中，日本也沒有逃過這一劫。原定於2020年進行的東京奧運會，因疫情關係而推遲至2021年7月舉辦。在此情況下，日本樓仍有投資價值嗎？ 疫情對日本樓市帶來一定影響 日本現時已經進入全面抗疫作戰狀態，多數企業進入休業，政府要求居民不要出門。目前市場上，除了房產業，還有飲食業、旅遊業、零售業都一一受到牽連。房地產方面，在近月前往日本睇樓的客人也減少了。短期來說，疫情對日本整體經濟是有一定影響的。 今後日本經濟、房產市場走勢 日本未來的五年還是值得期待的，雖說今年日本的旅遊業因疫情受到了重大打擊，但多年來的「觀光立國」政策一直大力推動旅遊業發展。疫情過後，日本依然是熱門的旅遊國家，經濟仍然可以進入黃金時期。在「觀光立國」、「安倍經濟學」等政策刺激下，近年日本經濟發展已重現曙光。 2014年至2019年期間，訪日旅客數量從每年1,341萬人增長到3,188萬人，年均增長率18.9%。 日元為避險貨幣 入手日本房產風險較低 購買了日本房產間值是投資日元，日元是避險貨幣之一。日元成為避險貨幣的原因主要有兩個：一方面，日元自由流通，外匯儲備規模較大，其經濟實力也為日元幣值穩定提供了基礎。另一方面，日本長時間的低利率環境導致日元成為國際套息交易中的主要融資貨幣。 如果他國貨幣發生大幅降息，會引起大量的套期交易從而進一步使得貨幣大幅貶值，一種貨幣在大幅貶值的情況下自然是不能成為避險資產的。而日元自身利率非常低，日元突發貶值的概率就很小。在這一條件下，日元就可以成為避險資產。 日元匯率上漲拉動房子增值，你收到的租金也就是現金流，兌換成港幣後自然也就漲了。 疫情期間仍可投資？ 無論是什麼時期，包括疫情期間，日本房產的需求量仍很大，尤其是東京、大阪及福岡這幾個大城市，人口流動依然是全日本最高的。不僅是有日本外縣的人聚集，還有許多外國人因為留學、工作以及其他理由在當地居住。 穩定的租客，才可以促成房產投資的成功。當然，在做出購買日本房產的決定前，了解當地的租金行情也是很有必要的，真實數據更能使人信服。租金一般不會有「泡沫」，因為租金反映出來的就是實際的需求。 加上日本對外國人的購房約束少，日本房產市場開放性強，購房政策寬鬆，無法規限制外國人在日本購買房產，海外的投資者和日本當地人一樣可以購買永久業權的房產......<<Read more>>
在新型冠狀病毒肺炎下，全球都捲入疫症漩渦中，日本也沒有逃過這一劫。原定於2020年進行的東京奧運會，因疫情關係而推遲至2021年7月舉辦。在此情況下，日本樓仍有投資價值嗎？
疫情對日本樓市帶來一定影響
日本現時已經進入全面抗疫作戰狀態，多數企業進入休業，政府要求居民不要出門。目前市場上，除了房產業，還有飲食業、旅遊業、零售業都一一受到牽連。房地產方面，在近月前往日本睇樓的客人也減少了。短期來說，疫情對日本整體經濟是有一定影響的。
今後日本經濟、房產市場走勢
日本未來的五年還是值得期待的，雖說今年日本的旅遊業因疫情受到了重大打擊，但多年來的「觀光立國」政策一直大力推動旅遊業發展。疫情過後，日本依然是熱門的旅遊國家，經濟仍然可以進入黃金時期。在「觀光立國」、「安倍經濟學」等政策刺激下，近年日本經濟發展已重現曙光。 2014年至2019年期間，訪日旅客數量從每年1,341萬人增長到3,188萬人，年均增長率18.9%。
日元為避險貨幣 入手日本房產風險較低
購買了日本房產間值是投資日元，日元是避險貨幣之一。日元成為避險貨幣的原因主要有兩個：一方面，日元自由流通，外匯儲備規模較大，其經濟實力也為日元幣值穩定提供了基礎。另一方面，日本長時間的低利率環境導致日元成為國際套息交易中的主要融資貨幣。
如果他國貨幣發生大幅降息，會引起大量的套期交易從而進一步使得貨幣大幅貶值，一種貨幣在大幅貶值的情況下自然是不能成為避險資產的。而日元自身利率非常低，日元突發貶值的概率就很小。在這一條件下，日元就可以成為避險資產。
日元匯率上漲拉動房子增值，你收到的租金也就是現金流，兌換成港幣後自然也就漲了。
疫情期間仍可投資？
無論是什麼時期，包括疫情期間，日本房產的需求量仍很大，尤其是東京、大阪及福岡這幾個大城市，人口流動依然是全日本最高的。不僅是有日本外縣的人聚集，還有許多外國人因為留學、工作以及其他理由在當地居住。
穩定的租客，才可以促成房產投資的成功。當然，在做出購買日本房產的決定前，了解當地的租金行情也是很有必要的，真實數據更能使人信服。租金一般不會有「泡沫」，因為租金反映出來的就是實際的需求。
加上日本對外國人的購房約束少，日本房產市場開放性強，購房政策寬鬆，無法規限制外國人在日本購買房產，海外的投資者和日本當地人一樣可以購買永久業權的房產……<<Read more>>
近年來很多人在海外的房地產投資，其中也包括馬來西亞的房地產。警詧逮捕了10名男女，年齡從27歲到64歲，與多起海外投資欺詐事件有關，受害者至少有80人。難道以後買海外物業需要先找私家偵探調查？ 商業犯罪搜查課的李慕賢警詧官遊說，2017年1月至2019年5月期間，當地的兩家公司出席了在尖沙嘴商業大樓舉行的投資講座，對方聲稱被害者投資馬來西亞的渡假區發展項目，“無風險”和“利益保證”的主張。以及“回報達到數倍”等。被害者用現金或轉帳的管道向公司繳納，但在此期間沒有簽訂任何檔案或契约。 截至2019年5月，被害人發現上述兩個公司突然失人在大樓裏，但他們沒有得到約定的回報和投資本金。據警方透露，現時已接到80名受害者的通報，記錄了包括65名15名男性在內的供述。年齡從33歲到84歲，包括銷售員、保安員、主婦、退休人員等職業。 根據商罪科的調查，有人在個人銀行的戶口上領取被害人的錢，而且這筆錢不是用於投資項目的。昨天（13日）派出所逮捕了一名9名男性女性。 在行動中，警詧驗收了一些檔案和手機，調查仍在繼續，警詧指出，不排除更多人被逮捕。
新加坡所有有關土地發展、城市規劃及所有註冊成交的資料均會上載網上供市民查閱，政策透明，同時對發展商亦實施非常嚴謹的管理政策，因此對海外買家而言，新加坡置業屬極為安全的選擇。 不過，新加坡政府對買家的要求較高，按揭須先通過壓力測試，而且稅項經常加減，置業者的預算或須預留較大空間作調節。 而且， 新加坡物業有永久地契及非永久地契兩種，當中非永久地契亦不同，如99年、999年，性質與年期將反映於樓價上，物業價值可差達五成 。然而，無論物業地契年期長短，若位處同一街道，租金亦會相近，意味價格較低的物業，預計租金回報相對也較高。 而私人物業種類亦會影響樓格，兩種私人物業為分別由政府管轄的物業及正式私人物業。前者類似組屋，名為執行共管公寓（EC），禁止非新加坡公民購置；後者則除了有地私宅外，大部分均不受限制。 雖然就海外置業而言，新加坡算是非常安全，惟仍建議投資者於置業前先作深入調查，並諮詢專業經紀。
泰國氣候怡人，夜生活豐富，又極為接近香港，而且樓價較低，其樓盤一直深受港人歡迎，當中需求量最大的想必是泰銖200至300萬（約50至74萬元）的物業，而且投資潛力最高。 東南亞大多地方對海外投資者都有多方面限制，如馬來西亞只限海外投資者購置200萬以上的物業，然而泰國只限制購買特定住宅的種類，如必須購買分層式住宅，其他則沒多大約束。而且泰國人偏向相信「有土斯有財」的概念，置業率達8成，當中尤以他們能負擔的價值泰銖200至300萬（約50至74萬元）的單位最受歡迎，因此轉售的機會亦較大。 與於歐美國家置業投資不同，泰國位置較近，因此可免卻很多「照騙」、或無法管理的問題，投資風險相對「隔山打牛式」的海外投資亦較低。不過，最近樓市或受疫情影響，因此評估風險或投資回報時，應以中長期投資期5年或以作考量。不過，值得留意的是當地銀行按揭息率高
移民潮湧現以來，塞浦路斯以200萬歐元（約1,666萬港元）便可「買來」歐盟護照的法規，吸引了不少渴望移民的港人移居。然而，即使口袋現金不夠，亦可取得塞浦路斯的永居權。 塞浦路斯於2004年正式加入歐盟，當地物價與樓價遠低於歐盟其他國家，近年樓市回穩，治安亦佳，而且坐擁完美海岸線，故當地最大發展商Leptos Estates副總裁Pantelis Leptos指塞浦路斯將吸引全球資金流入，並有望可發展成歐洲金融營商中心。 2012至2013年，塞浦路斯曾出現金融危機，以致過去5年樓價曾大幅向下，直至2018年才開始回升，雖然去年樓價升幅約3至4%，但現時樓價相對香港而言，仍屬相當實惠的水平，2房分層單位僅需35萬歐元（約291萬港元）。 而且申請永久居留權門檻低，過程只需兩個月，手續非常簡單，而移民計劃亦只需6至12個月即可辦妥，更毋須「坐移民監」，相信對有意移居的港人會有很大的吸引力。
「無痛快速移民」屬本年度港人最關心的話題，到底除了英國以外，還有甚麼選擇？《金融時報》旗下的《專業財富管理》（PWM）雜誌剛出爐的第四份「全球公民指南：2020投資入籍項目排名」年度報告，也許能給你一點啟示。 報告根據 自由流動、生活水平、最低投資額、強制逗留條件（移民監）、審批申請速度、申請難易度及盡職調查等11個評分標準為不同國家的投資入籍項目進行評分，而在全球14個投資項目中，多明尼加（Dominican Republic）以低投資金額（10萬美元）、沒有移民監及簡單快捷的申請流程第四度奪冠。 另外，同屬加勒比海島國的聖基茨和尼維斯（St Kitts and Nevis）以同樣不設有移民監及審批速度快位居第二；當地最近更設全新限時優惠，4人以下的家庭可透過投資15萬美元於持續發展基金（Sustainable Growth Fund）以換取公民身份。 這次，排名較前的大多為加勒比海島國，反映該區對海外公民入籍門檻較低，或將成為外國移民潮的新目標。
自英國擴大英國公民（海外）護照（BNO）持有人權利後，該地樓市便瞬間成為港人熱門關注議題。英國首相約翰遜（Boris Johnson）早前宣布，為協助年輕人置業，有意為首次置業人士提供95% 按揭。 約翰遜於保守黨會議上，掦言須協助年輕人從由「租樓一代」搖身一變變為「買樓一代」，擬為首次置業的年輕人提供95%按揭貸款，降低買樓負擔，從而拯救樓市，惟計劃詳情仍未公布。 計劃推出後，料有200萬人受惠，亦可將英國的自住業主數目大幅提高至80年代以來最大增長。此次為約翰遜自7月宣布首次置業人士購買50萬英鎊（約509萬港元）或以下物業時，毋須支付印花稅，以來第二項刺激樓市的措施。 英國《太陽報》引述專家表示，該項計劃料須耗費數以百億英鎊作推動，同時亦提出計劃雖為年輕人降低置業門檻，對早有存款的人來說屬好消息，惟高額貸款亦可能伴隨著極高風險，籲年輕人須先謹慎考慮。