李澄幸: 【移民】海外置業要考慮「稅」

近日,包括美國、英國、澳洲及台灣在內等的多個國家和地區,分別已宣布或表示可為港人提供更便利的簽證政策。姑勿論是否真正的「移民」,但坊間已有不少朋友多了一份期待,期望移民從此變得簡單,而熱門的移民話題由如何更便捷獲取某國護照或如何曲線移民,瞬間變成海外置業。 無他,既然投資移民的成本有望省掉,自然可提前考慮居住的問題,況且投資物業是香港人的普遍愛好。至於是否到處都充滿投資機會,筆者實不敢一概而論,惟市場的確多了不少相關的廣告或討論,但卻鮮有提及相關的稅務考慮。 香港的稅制簡單,作為一般的個人投資者,就物業而言,除了買賣需要繳付相應的印花稅或就所收租金須繳付物業稅之外,一般很少涉及其他的稅項,但去到外地則大不同,今天就淺談一下各地的遺產稅。 英美遺產稅令資產打六折 眾所周知,美國是全球徵稅的國家,其公民及永久居民在全球的資產自然都會被計算在遺產稅之內。但不要以為非永久居民就完全沒有影響,只要在美國,有財產都有機會需要繳付遺產稅。且一旦過世,只有6萬美元的遺產免稅額,超過的部分將要繳交遺產稅,稅率達40%。 英國和美國相若,符合條件的英國居民須就全球資產繳交英國的遺產稅,而非英國籍人士仍須就位於英國的資產繳交遺產稅。該稅項的豁免金額為32.5萬英鎊,餘額的應繳稅率為40%。換言之,在沒有任何稅務規劃下離世,留給後人的資產隨時打一個六折。 台日遺產稅累進計 回到亞洲又如何?日本也是港人熱門的物業投資地之一,若是以個人名義直接持有物業,亦須注意日本的遺產稅問題。非居民離世時所擁有的日本物業皆須繳付日本的遺產稅,其遺產稅採累進稅率,從10%至55%不等,稅額的多少視乎物業價值和繼承狀況而定。另外,台灣也是近日的熱門討論地之一,未成功移民就想先買樓的也大有人在,而台灣當地的物業同樣有遺產稅,免稅額是1200萬新台幣,及後的同樣採累進稅率,從10%至20%不等。以上只是概覽,旨在帶出相關的概念,具體宜諮詢相關的專業人士。 總的來說,移民與否,在海外置業除需要考慮該地的投資價值和滙率外,都要留意稅務問題。曾經有朋友說:「我用兒子的身份去買樓就沒問題了吧!」非也,此舉只是將稅務問題延後到下一代處理,並沒有真正處理問題,況且意外很難說,向上繼承或向下繼承也是有可能的。其實,只要有足夠的意識,特別是資產較多的人士,事前多作了解再配合專業人士的意見,自然能找到合理省稅的辦法。稅制不一樣不可怕,怕的只是不聞不問……<<read more>> Source:https://www2.hkej.com/

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【全球樓行.專欄】三大生意 移居日本不是夢(張明珠)

自去年「反送中」運動開始,查詢移民數字已一直上升,其中去年移民台灣及辦理日本經營簽證人數更創新高。「港版國安法」殺到,移民各國查詢更是海量。 明明日本沒有移民政策,為甚麼仍這麼多人會查詢「移民日本」?確實日本沒有移民政策,所以我們只會說「移居日本」,因為一般申請者能持續成功續簽在留簽證十年時間,可以申請日本的永住權,可以長期居住在日本。 如果有了解過有關「日本移居」就不會對經營管理簽證感到陌生,申請者可以開設日本公司,在日營運及管理公司業務,並需要持續維持業務的可行性及持續性。 日本經營管理簽證就是申請者可以透過開設日本分店、加入現有的加盟店及收購合併現成潛力公司獲得簽證。 過往市場仍未成熟時,坊間流傳不同的辦理簽證的簡易捷徑,例如:鼓勵客戶購買物業收租,及珍珠奶茶加盟計劃等。或許過往真的有成功的個案,但真實經營管理簽證批審會因應每一年有所不同,申請者選擇公司業務也需要因應當地需求,並配合政府的政策而作出調節,這樣才有效達致目的。 開設日本分店 這個方法適合原來有業務在海外,並考慮在日本開設分公司,打算將部份業務轉移至日本國內,每年按着政府法律規定繳交稅務,這是對簡單快捷的方法。 加入現成市場上加盟店 對於一些沒有生意經驗的申請者而言,加盟店是其中一個捷徑。加盟店可提供貨源、廣告或牌照申請等資源,可以節省大量時間。 申請者每月只需要支付管理費或收益比例等,但必須親自了解業務是否貼切日本本國的需要,及當地的文化是否切合。我會建議申請者選擇一些能融入當地居民的民生業務,例如酒吧加盟店,因酒吧亦是當地人下班消遣的地方,當然選址亦需要謹慎。 流動車業務亦是日本的新營運模式,投資者彈性較大,可以省卻每月租金的費用,亦可較容易控制業務的發展,繁複性較低…<<read more>> Source: https://hk.appledaily.com/

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低門檻移居外地大比併

【明報專訊】全國人大如期通過港區國安法,美國政府確認香港已非高度自治,將調整予港待遇,本港前景未明人心惶惶,令近日移民的查詢大增。各地移民所需的條件不同,單是移民類別也不少,難以逐項比較。今期本欄簡單比較全球各地申請手續較容易,同時投資移民門檻較低的國家,供讀者參考。歐美國家投資移民門檻普遍較高,亞洲多國也在收緊,一般都難買樓移民,而且不少國家取得永久居留相對容易,正式入籍則困難重重。要低門檻又可透過買樓移民的國家,可數到土耳其,投資約200萬港元購買當地物業,年期只需3年便可取得護照,更可藉此作為跳板,前往英美定居。至於申請居留簽證門檻最低的國家為日本,只需投資36萬元,但要永居身分則要住滿10年。 明報記者 王俊騏 ◆土耳其 土耳其投資移民,經移民公司或律師協助,最快3天可取居留證,並只需購買25萬美元(約196萬港元)的房地產,3年後可以出售,或者到當地存款50萬美元(約390萬港元)滿3年,便可取得護照。 土耳其可成前往英美的跳板,該國與歐洲經濟共同體簽訂安卡拉協議,土耳其公民可申請英國專項商務及工作簽證,住滿5年後便可再申請永久居留。土耳其同時是美國E2簽證締約國,持其護照,可申請美國E2投資者簽證到美國居住,簽證有效期5年。

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疫情拖累經濟、東京奧運延期 日本房產需求依然 投資日本樓風險較低|張明珠

在新型冠狀病毒肺炎下,全球都捲入疫症漩渦中,日本也沒有逃過這一劫。原定於2020年進行的東京奧運會,因疫情關係而推遲至2021年7月舉辦。在此情況下,日本樓仍有投資價值嗎? 疫情對日本樓市帶來一定影響 日本現時已經進入全面抗疫作戰狀態,多數企業進入休業,政府要求居民不要出門。目前市場上,除了房產業,還有飲食業、旅遊業、零售業都一一受到牽連。房地產方面,在近月前往日本睇樓的客人也減少了。短期來說,疫情對日本整體經濟是有一定影響的。 今後日本經濟、房產市場走勢 日本未來的五年還是值得期待的,雖說今年日本的旅遊業因疫情受到了重大打擊,但多年來的「觀光立國」政策一直大力推動旅遊業發展。疫情過後,日本依然是熱門的旅遊國家,經濟仍然可以進入黃金時期。在「觀光立國」、「安倍經濟學」等政策刺激下,近年日本經濟發展已重現曙光。 2014年至2019年期間,訪日旅客數量從每年1,341萬人增長到3,188萬人,年均增長率18.9%。 日元為避險貨幣 入手日本房產風險較低 購買了日本房產間值是投資日元,日元是避險貨幣之一。日元成為避險貨幣的原因主要有兩個:一方面,日元自由流通,外匯儲備規模較大,其經濟實力也為日元幣值穩定提供了基礎。另一方面,日本長時間的低利率環境導致日元成為國際套息交易中的主要融資貨幣。 如果他國貨幣發生大幅降息,會引起大量的套期交易從而進一步使得貨幣大幅貶值,一種貨幣在大幅貶值的情況下自然是不能成為避險資產的。而日元自身利率非常低,日元突發貶值的概率就很小。在這一條件下,日元就可以成為避險資產。 日元匯率上漲拉動房子增值,你收到的租金也就是現金流,兌換成港幣後自然也就漲了。 疫情期間仍可投資? 無論是什麼時期,包括疫情期間,日本房產的需求量仍很大,尤其是東京、大阪及福岡這幾個大城市,人口流動依然是全日本最高的。不僅是有日本外縣的人聚集,還有許多外國人因為留學、工作以及其他理由在當地居住。 穩定的租客,才可以促成房產投資的成功。當然,在做出購買日本房產的決定前,了解當地的租金行情也是很有必要的,真實數據更能使人信服。租金一般不會有「泡沫」,因為租金反映出來的就是實際的需求。 加上日本對外國人的購房約束少,日本房產市場開放性強,購房政策寬鬆,無法規限制外國人在日本購買房產,海外的投資者和日本當地人一樣可以購買永久業權的房產……<<Read more>>

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【全球樓行】疫市買日本樓 華人當「安全屋」?

武漢肺炎肆虐,有專家指疫情或可能會延續至年底,以日本樓起家的FMI至匯投資行政總裁及合夥人李丹翔表示,短期內日本旅遊業及酒店業一定受到影響,各國前往日本當地亦有受阻,但日本經濟基礎穩健,而且日圓亦為避險貨幣,預計疫情緩和後日本樓市將有反彈。 對於東京奧運會或延期,甚至取消,他指東京奧運會屬一次性活動,坦言希望東京奧運延期。 他補充指當地基建已發展成熟,早前舉辦網上講座有約1000人参加,現時港人或中國人買日本樓,並非純粹想知道回報有幾多厘,而是有事發生時作「安全屋」,將來可計劃移居或短住。他亦指,現時買賣不用前往當地,所有手續可於網上進行……<<Read more>> Source: https://hk.appledaily.com/

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FMI至匯投資料日本地產疫情後反彈

FMI至匯投資行政總裁及合夥人李丹翔認為,短期內各地前往日本受阻,旅客減少,但因日本資產穩定,加上日圓為避險貨幣,預期疫情緩和後當地的地產市道將有反彈。若今年東京奧運會未能如期舉行,短暫會影響經濟及零售業,奧運會屬一次性活動,但當地的基建已發展,對日後發展有幫助,看好中長線樓市。 FMI至匯投資首席投資官姚景文稱,雖然受累新冠肺炎疫情影響,但日本作為第三大經濟體及亞洲最成熟發達市場,經濟基礎穩健,故看好其長遠發展。在市況波動下,未來的投資策略將要回歸核心地區。由於東京及大阪人口持續增長,住宅出租率高,租金現金流穩健,住宅物業值得投資。至於東京及大阪核心商業區寫字樓供應短缺,空置率低,租金回報可達3至4厘……<<read more>> Source: https://www2.hkej.com/

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陳永傑:港人移民盡量不賣樓

【明報專訊】香港這7個月發生的社會事件,引致很多港人信心不足,打算移民離開香港。但今次移民潮有一個特點,計劃賣樓移民一去不返的為數不多。他們移民之後,大都計劃購買100萬300萬元的外地住宅物業。 在1997年上一個移民潮,計劃離香港的市民不少是賣樓一去不返。但今次移民潮卻有所不同,賣樓離場的業主個案不多,造成近期的二手樓盤源供應仍然有限,對本港樓價未有造成太大的沽售壓力。近期移民離開本港的市民,不僅不大願意出售所持有的本港住宅物業,去到外地也會購買當地的住宅樓,換言之,他們多買了一個物業在手。 移民外地港人所購買的海外住宅物業,樓價以100萬至300萬港元的樓盤最暢銷。日本、澳洲是200萬至300萬港元為主,亞洲馬來西亞及泰國等地方則在100萬至200萬港元之間。移民人士為何要買多一個物業在手?相信與全球息口低迷有關。因為世界息口太低,不是低利率便是負利率,持有大量現金只會發生資金貶值問題,他們必須買「保險」,購買實物可作資金安排,又可自用或出租,勝過繼續持有大量現金……<<Read more>> Source: https://www.mpfinance.com/

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【投資海外】賣港樓移民東南亞增 惟港樓有承接難大跌

本港生活指數持續高企及近半年發生社會事件,港人離開香港移居珠三角大灣區及新加坡、台灣和日本增幅不小,同時亦購買當地住屋,成為主力買家。 亞洲樓價不高 港人易負擔 熱門地點美國、加拿大、英國、澳洲及新西蘭等移民門檻比較高,部分移民家庭退而求其次,將移民目標指向亞洲台灣、日本、新加坡、馬來西亞及泰國等地。不少港人都是以投資移民方式購買當地物業作為移民途徑之一,移民顧問公司生意興隆,購買海外樓盤的個案大增。 因為亞洲地區的樓價不高,港人比較容易負擔,財力可以應付得來。其中台灣是本港移民最主要的目的地,人數比較去年同期有明顯增長。 此外,香港生活指數太高,部分港人亦感覺難以承受,所以,亦有一些人移居至珠三角的大灣區,人數增長亦不少。他們亦有一個共同之處,就是在大灣區置業,因此,地產代理的生意及查詢亦大為增多。 賣樓移民增 惟港樓有承接 雖然移民到其他地方生活的港人數目不少,但只佔本港750萬人口一個很小的數字,應不會動搖香港經濟基礎。不過,由於移民家庭不少要賣掉港樓才有資金移民,因此,個別業主只要主動減價方能賣掉單位套現,故此,間歇性地會見到有業主減價以至劈價出貨,以求迅速取回資金作日後之用。 盡管有人賣樓,但本港樓價在低位持續有承接,未至於全無買盤支撑而市場失控。本港樓市交投依然十分有秩序,加上不久前政府放寬1,000萬元以下私樓住宅按揭保險。形成有更多買家支持樓市,樓市交投並非買賣兩閒,運作相當順暢,加強了樓市的承接能力。賣樓之後的移民人士,亦得以套現買入移民目標地點的樓盤,作為將來居所……<<Read more>> Source: https://wealth.hket.com/

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2020年最受注目國家

要數二○二○年最具投資價值的國家,日本顯然是最值得關注,這個向來深受大家喜愛的地方,今年已經不斷有利好消息傳出,東京奧運、大阪世博、賭場的興建等,每一項都是盛事。明年全世界也不得不談論她、不得不注視她,這種巨大的向心力,足以讓日本再次強大! 奧運向來擁有奇妙的魔力,能讓大家放下政見、放下仇恨,全心全意付出;在經濟上,她又會為主辦國帶來巨大的效益。世界各國中,日本是唯一的亞洲國家第二次舉辦奧運,第一次是一九六四年,令日本昌盛了足足三十多年。故日本人對二○二○年的東京奧運,更期待萬分,期待歷史新高的遊客,扭轉廿多年來的經濟低迷。有預計奧運將帶給日本的整體經濟效益達三十二點三兆日圓。事實上,許多國家在籌備奧運期間,物業市場必會有所升幅,例如澳洲悉尼,籌辦前後的七年,物業升幅達七成,希臘七年內升六成半,北京在三年內升逾倍。我自己都在兩次奧運前購入物業而得益,分別是英國倫敦及澳洲悉尼。很記得當年我用三百多鎊一呎的價錢買入倫敦一個物業,還被人取笑「買貴咗」!但奧運後,物業升到六百多鎊一呎。道理其實很簡單,一個世界性的賽事,需要大量基建,如運動場館、選手村、旅客酒店,及大量交通配套;由興建的鋼筋水泥,到人力,都需求甚大,加上要如期趕工,對於整個建造業都受到好大衝擊,成本上漲,麵粉貴,麵包自然貴。 另一個原因是,世界各地的人藉着觀賞賽事而認識到該國的風土文化,必定會留下深刻的印象,對投資該地方自然有信心。我自己最初就是很喜歡日本的整潔,做事具組織性,加上日本人很有禮貌,因而產生投資興趣。二○一五年,我們在涉谷投資開發第一個物業,但早在二○一三年公布二○二○年日本主辦奧運,我已經注視東京了,跟着樓價就每年上升。二○一七年,我們再大膽走到Ginza East銀座東尋找機會,收購了一幢舊樓,當時四周是沒有人發展起樓的,我們將舊樓拆卸重新規劃,那時候呎價約港幣一萬元,物業興建好後,周圍才陸續大興土木。今年銀座東的項目收樓時,呎價已經是一萬三千元了!我應該恭喜與我們一樣對日本投下信心的買家……<<Read more>> Source: https://eastweek.my-magazine.me/

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【移居海外】港人移民個案增 部分人賣樓套現劈價出貨

本港生活指數持續高企及近半年發生社會事件,港人離開香港移居珠三角大灣區及新加坡、台灣和日本增幅不小,同時亦購買當地住屋,成為主力買家。近一年多,環球貿易戰波及全球,香港無可避免遭到衝擊,部份港人已無心戀戰,有意移民離開;再加上近半年有社會事件發生,部份港人覺得香港前途更困難,加快移民速度。恰似1997年之前,港人移民之風又起。 港人移民個案增 帶動海外樓盤生意 自從貿易戰造成香港謀生困難,工作崗位不及以往穩定,早已引起部份港人移民之心。本港社會事件發生半年以來,打算移民離開的港人明顯增多,購買移民目的地樓盤的投資移民個案大幅增長。 熱門地點美國、加拿大、英國、澳洲及新西蘭等移民門檻比較高,部份移民家庭退而求其次,將移民目標指向亞洲台灣、日本、新加坡、馬來西亞及泰國等地。不少港人都是以投資移民方式購買當地物業作為移民途徑之一,移民顧問公司生意興隆,購買海外樓盤的個案大增。 因為亞洲地區的樓價不高,港人比較容易負擔,財力可以應付得來。其中台灣是本港移民最主要的目的地,人數比較去年同期有明顯增長……<<Read more>> Source: https://wealth.hket.com/

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