做日本樓業主/租戶有無保障？

買賣風險

準備於日本置業的你，可能會對做業主既保障會有疑問，例如做消費者時候的權益，樓宇交易時的公平與否，例如交易中途發生公司倒閉事件等等， 都需要有一個機構作出仲裁及接受買/賣家的索償申請等。事實上，所有持牌的日本不動產都需要加入不動產保證協會(http://www.fudousanhosho.or.jp)，此協會為日本樓投資人眾所皆知的組織，加入協會需要支付押金，若然投資者不幸遇上不動產公司倒閉而導致樓房交易失敗，投資者可以向不動產保證協會作出申報及取回所支付的金額，令投資者交易時更有保障。

吉屋出租

於日本做業主，物業中介公司可能會告知你樓房正在做租金保證，暫時未能夠取得實際租客的資料。這個情況表示在合約上租客是一間轉租公司，這一類型的租金保證會社向業主租屋以後，租再以更高的租金出租給第三者，當中再賺取差價。因此，正在轉租的樓房中，業主能夠收到的租金通常不會比市價租金高，原因是轉租公司理論上不會付出比市價更高的價錢來承租。可能你會問，為甚麼需要有轉租公司的存在，事實上轉租公司提供的租金保證令業主吉屋時的風險由租客轉移至由轉租公司承擔。即使不幸没有租客，業主也會如常收到房租。這類型的租金保證特別適合面積較大，租金價錢較高的樓房，原因是該類型的樓房市場需求相對較低，交易頻率也相對較疏落，出租速度自然較低。若然業主風險承受力低或希望穩定獲得可預期的租金回報，這情況下選用轉租公司的服務也是不錯的選擇。反觀而言，若然樓房屬於租金較低的小型套房或者地段屬於熱門黃金地段，市場對這類型的房屋普遍需求較大，而一但空置，出租也自然較快，因此選用租金保證會社的需要會較低。

拖欠租金

作為業主，其中一個最不期望的情況是有租客拖欠租金。在日本租樓，一般都有連帶保證人作擔保人，例如父母、兄弟姊妹、朋友等。一但遇上有租客拖欠租金，業主可以經由物業代管公司向保證人追討欠租，業主並不需要親身前往日本處理租務。除此之外，日本亦有滯納金保證會社，目的是擔當保證人的角色，這種公司保障業主可以在租户拖欠租金的情況下收到下一期的租金。租户需要在承租時繳付一個金額之保險金，而滯納金保證會社就擔當中間人的角色，他們會事先對租户作出審查，通過後再釐定承保風險，此舉對業主來說是多一層保障。當然，滯納金保證會社也無可能無了期為租户負責租金，若然租户不幸地變成租霸，會社便會作出相應行動趕退。

加租

日本的房價不斷上升，因此租金亦緊隨而不斷上漲，日本人對加租的接受能力也慢慢增加。話雖如此，在日本社會中業主加租這事情其實不算常見，若然業主有加租決定，是需要在更新租務契約時一併提出，普遍契約更新為兩年一次。有趣的是，很多業主超過十年以上没有加租，因為在日本加租，需要有合理的理由，不會全無原因的坐地起價，並需要雙方協議，跟香港般的瘋狂加租情況大相逕庭！事關日本人是比較會考慮別人處境，自小教育也注重務求盡量不要打擾到別人或增添別人麻煩。所以加租的原因可以為租金跟同區比較起來偏低，又或者是大廈維修管理修葺等費用增加希望租客共同分擔等，都是合理的加租原因。日本對租客保障很好，若然租戶被強行加租，業主隨時會惹上官非。所以作為買家的你，如果對租金回報有高要求，在選擇物業時便應該鎖定租金回報夠高的，不要抱有往後不斷加租的心態 。當然，穩定的租金回報反過來說好處就是不需對減租感到壓力。

租金按金

於香港租樓大家習慣兩按一上，即繳付兩個月按金及一個月上期。而在日本租樓，有業主會要求住客付按金，有些則需要租客繳付其他形式的費用例如清理費，有些則乾脆不收任何按金。若然購入的物業時有按金，日本的物業代管公司可以先保管好，留待退租時一併處理，另外亦可以先清算給業主，在以後樓房買賣時由賣方把按金連租約讓新買家來承繼。大家一般不需擔心前業主把按金侵吞。