買日本樓時中介公司未必會告訴您的事

考慮講買日本樓的您，未必會選擇一手樓，而購置二手樓時，您需要注意的事項會更多，以免一個不留神墮入陷阱而得不償失。作為精明準業主的您，除了找一間信譽良好的物業中介公司外，也不妨多看多問多了解，對自己也多一重保障，畢竟買樓不是買鞋，鞋不好穿隨時可以再買另一雙，而樓(再加上是海外樓)買錯便恨錯難返。

土地權

日本土地權大致可分為兩大種，一是土地所有權，二是土地借地權，而存在於中間的，其實還有一種稱為土地一部借地權。

先由土地所有權開始說起，從字面上也很容易理解，這表示房屋的擁有人也同時擁有土地，土地和上面的建築物均屬於私人財產並且同時間受到國家法律保護。而且，日本的地權是永久的，已購入的物業連同土地可讓子女承繼，對業主而言是相當有保障。反觀香港就只有土地使用權而没有土地擁有權，一般由政府批出的使用權分為50、75、99及999年。相對香港，日本的地權確實是簡單得多。

那第二種為土地借地權，這表示有借地權的業主需要每月繳付借地費，而土地租約一般會每幾年續約一次。業主們並没有擁有土地，而地價有可能於幾年間有所上升而轉嫁給業主們，這對實際收益帶來不確定性。因此，只有土地借地權的物業普遍價格較吸引，但事實上存在更高風險，準業主應小心留意。

而第三種土地一部借地權，這情況一般出現在一些於興建房屋時把一部份的土地借出予其他人作興建用途。衍生出同一棟樓房中，某些單位為只有土地借地權。對於考慮置業的您，不需擔心也没甚麼關係，您只要看清楚確認您所購置的單位包含土地所有權便可。

代管書内容

中介公司一般會向買家收取代管費，通常費用為租金的5%，而代管費實際上包含甚麼項目，買家未必會細心留意。 事實上，每間中介也對此有不同定義及包含之服務範圍，更甚的是有個別中介公司會在樓房成交後才通知客户代管書之事宜，更誇張的是有客户在成交半年後才見到代管書，對買家而言，這明顯是不可接受的潛在風險。有口卑之代管公司之收費一目了然，清晰羅列包含固都稅之繳付及一般入住退住等服務，而更新料(合約自動更新時由租户付給屋主，一般是一個月的租金，當作支付給屋主之禮金) 則中介公司與户主對分，並不存在隱藏收費，並且代管書早在簽署買賣合約時一併給買家簽署。

銀主盤

現時日本成為全球中其中一個活躍之房地產市埸，銀主盤的放售價格與市價差距不大，再加上日本樓之放賣價格資訊並不是非常透明，因此就不太值得買了。另外，買銀主盤風險不低，變成銀主盤的，絕大部分都並不是賣家自願，有些人是長期拖欠維修費，有些涉及黑社會干擾，又有些是長期賣不掉。一但遇上租霸及黑社會上門找麻煩就很令人頭痛。